a) Una Compraventa: Siendo una de las principales operaciones de carácter monetario, la compraventa tiene como objeto principal el intercambio de un bien determinado por una suma de dinero a cambio.
Ahora bien, dentro de esta situación en particular, es esencial el precio determinado por el cual se desarrollará el negocio, siendo una correcta y acertada tasación, por definición, la que nos dará el monto por el cual se realizará el intercambio.
Cabe aclarar que será fundamental la confianza que depositen el oferente y el comprador en la persona que tenga a su cargo la ardua tarea de determinar un precio que sea justo para ambas partes y que pueda reflejar fielmente las características esenciales del determinado bien a transferir, dentro de un momento determinado en el tiempo y en el mercado en que se desarrolle la operación.
El resultado del actuar del perito tasador se reputa definitivo y obligatorio para las partes contratantes, sin embargo cabe analizar qué sucede en el caso de que la determinación del precio resulte abusiva o fehacientemente errónea en desmedro de alguna de las partes, lo que resulta una injusticia para aquella parte que confió en el profesional nada más y nada menos que la determinación de la suma de dinero a erogar o a recibir por un bien de su propiedad. Para este caso en particular, podemos coincidir con calificada doctrina en la materia diciendo que: “Para remediar las consecuencias de una fijación de precios tan groseramente injusta, no debe exigirse como requisito ineludible la prueba del dolo o la violencia, o la existencia de una connivencia entre terceros y la otra parte, porque es bien sabida la dificultad de producir tales pruebas”.
En efecto, cabe ahondar en esta situación, ya que es manifiesto el estado de indefensión en que se puede encontrar la parte damnificada por la tasación errónea. Ante este tema en particular bien expresa Borda que no se debe requerir prueba de dolo, violencia o connivencia alguna entre la parte beneficiada y el profesional que realiza la valuación. La debida resolución de la situación deberá encontrarse en la vía judicial, debiendo un juez ponderar todos los extremos del caso basándose en dictámenes de peritos oficiales designados a tales efectos.
b) División de condominio: Más allá del concepto vulgar de lo que es un condominio, podemos definir este derecho real como aquel derecho de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.
c) Casos regulados por la ley 13.512: La ley que se estudia en este apartado, más comúnmente conocida como de “Propiedad Horizontal”, establece varias soluciones para aquellos casos en que un inmueble sometido al régimen establecido por ella sufra menoscabos de diversa naturaleza, a saber:
• “Art. 12: En caso de destrucción total o parcial de más de dos terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. Si la mayoría no lo resolviera así, podrá recurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción fuese menor, la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de ésta, según valuación judicial”. Sin ahondar en la solución dada por la ley al caso planteado, podemos observar como es en virtud de una correcta tasación que se puede llegar a definir exactamente si la destrucción en cuestión llega o no al requisito legal.
Por otra parte, en lo referente a qué valor se debe tomar en consideración para evaluar el grado de destrucción del inmueble, es pertinente citar a Eduardo L. Lapa cuando dice que: “sin entrar a interpretar la intención de la legislación queda por supuesto el interrogante entre los tratadistas, con respecto al qué valor se refiere la ley; sea la proporción señalada con respecto al valor del edificio, comparando antes y después del siniestro, mientras que otros interpretan que será necesario relacionar las partes afectadas con lo que mantiene su integridad. Es otro de los motivos para tasar el edificio”.
• “Art. 16: En caso de vetustez del edificio, la mayoría que represente más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales. Si resolviera la reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella, pero la mayoría podrá adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial”. Para el caso planteado, es una vez más un perito tasador quien a través de una correcta y minuciosa valoración el que cuantificará el valor del terreno y de los materiales que conforman el inmueble en estado de vetustez.
d) Garantía de un Mutuo: Es el caso de que ante la celebración de un préstamo de dinero, la parte mutuaria decide otorgar fianza real a favor del mutuante, esto es, ofrecer en garantía de la correcta devolución del monto especificado con un inmueble determinado, el cual puede ser propiedad del deudor o de otra persona.
En el caso en análisis, cabe observar que será de vital importancia una tasación sobre el inmueble efectuada por un profesional de la materia, ya que será ésta la que nos dará el valor que se le puede atribuir al inmueble ofrecido en garantía, el cual deberá ser proporcional al valor del monto que afianza.
e) Daños y Perjuicios: Para todos los casos en que se produzca algún tipo de menoscabo en el patrimonio de una persona a causa del accionar de un individuo determinado, la ley establece como principal consecuencia el deber de indemnizar dicho daño.
Por su parte, para determinar correctamente la cuantificación del monto a abonar en concepto de indemnización, es necesario individualizar con exactitud el daño ocasionado, y si el mismo lo es sobre algún bien en particular, será necesaria una correcta tasación del mismo para valorar el menoscabo causado.
f) Expropiaciones: La expropiación es el poder legal por parte del Estado de privar a una determinada persona del uso y goce de un bien inmueble de su propiedad, a cambio de una determinada suma de dinero y previa una declaración de utilidad pública del bien objeto del procedimiento.
g) Confección de un Inventario. En este caso se ordena una tasación para que su resultado sea plasmado en un inventario de bienes.
Es necesaria la tasación toda vez que el valor que se dictamine por los bienes objeto del inventario va a ingresar al patrimonio de una persona determinada en carácter de activos.
En lo referente al valor a tomar en cuenta para la realización de la tarea, hay diversas opiniones. Coincidimos en este punto con el Arquitecto Rivarola cuando dice que: “podría ser el costo inicial, costo que alcanzaría en la actualidad, precio inicial castigado, posible precio venal del momento… Y no deja de interesar así mismo el hecho de si por su afectación actual el inmueble está en el comercio o fuera de él”.
h) Regulación de Honorarios: Muchas veces la regulación de los honorarios profesionales dentro de un proceso iniciado a tales fines se condice con el valor de los bienes que fueron objeto de la actuación.
Para los supuestos en que las partes no estén de acuerdo en el precio del bien en cuestión, se recurre a la tasación como remedio para determinar su verdadero valor para que un Juez competente, basándose en el dictamen que resulte regule los honorarios correspondientes por el servicio prestado.
