Reportaje por ReporteInmobiliario al Prof. Daniel E. Butlow
En tiempos de negocios complejos, donde es necesario encontrar nuevas fórmulas para unir los diversos intereses que se plantean en la edificación y que a veces son contrapuestos es necesario utilizar nuevas herramientas. El Prof. Daniel Enrique Butlow* contesta las preguntas más reiteradas por inversores, empresas constructoras y profesionales, en materia de fideicomiso inmobiliario para aclarar algunos puntos álgidos sobre el tema.
¿Qué es un fideicomiso inmobiliario?
D.E.B.: Se trata de un negocio complejo que vincula dos negocios distintos. Uno por el que se trasmite una propiedad y otro por el que sólo se permite un uso limitado del bien adquirido, para restituirlo luego al transmitente o a un tercero por aquel indicado.
¿Cuál es la autonomía de un fideicomiso inmobiliario?
D.E.B.: Se trata de un instrumento que sirve para la realización de otros negocios que le son “subyacentes” y que pueden ser de la más variada naturaleza dentro del campo de lo lícito. Por ejemplo el caso común, de un propietario del terreno y una empresa constructora que asume el compromiso de construir un edificio y pagar a posteriori el lote con las unidades terminadas.
¿Cuál es el fundamento normativo de un fideicomiso inmobiliario?
D.E.B.: Consiste el mismo en la posibilidad de adquirir un dominio imperfecto. El Código Civil dispone que “dominio fiduciario” es el que se adquiere en razón de un fideicomiso constituido por contrato o testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley. (Artículo 2662 Código Civil según ley 24.441)
¿Cuáles son las partes del contrato?
D.E.B.: Básicamente el “fiduciante”, que es la persona que transmite los bienes, y el “fiduciario”, que es quien recibe los bienes en propiedad fiduciaria. Pueden existir además, terceros interesados como el “beneficiario”, que es quien percibe los beneficios que produce el ejercicio de la propiedad fiduciaria, y el “fideicomisario”, que es el destinatario final de los bienes fideicometidos.
¿Cuáles son los contenidos mínimos del contrato de fideicomiso inmobiliario?
D.E.B.: Según el artículo 4º de la ley 24.441 de Financiamiento de la Vivienda y la Construcción, el contrato debe:
A) Individualizar los bienes objeto del mismo o al menos describir los requisitos y características de aquellos.
B) Determinar el modo en que otros bienes podrán ser incorporados al fideicomiso.
C) Plazo o condición a que se sujeta el dominio fiduciario, el que nunca podrá durar más de 30 años desde su constitución.
D) El destino de los bienes a la finalización del fideicomiso.
E) Los derechos y obligaciones del fiduciario y el modo de sustituirlo si cesare.
¿Existe transmisión de bienes en el fideicomiso inmobiliario?
D.E.B.: No. Los bienes objeto del fideicomiso inmobiliario no ingresan al patrimonio personal del fiduciario, quien sólo tiene la titularidad formal, con el dominio del inmueble inscripto a su nombre, ya sea para cumplir los fines convenidos o para transferirlos al fideicomisario o a quien corresponda, al producirse su extinción. (Artículos 1, 17, 26 de la ley 24.441 y 2.662 del Código Civil).
¿Cómo debe cumplir sus obligaciones el fiduciario?
D.E.B.: El fiduciario deberá cumplir las obligaciones impuestas por la ley o la convención con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios que actúa sobre la base de la confianza depositada en él. (Artículo 6 de la ley 24.441)
¿Cuál es el régimen de rendición de cuentas?
D.E.B.: En todos los casos los fiduciarios deberán rendir cuenta a los beneficiarios con una periodicidad no mayor a un año. El contrato no puede dispensar al fiduciario de la omisión de rendir cuentas. (Artículo 7 de la ley 24.441)
¿Cómo se retribuye al fiduciario?
D.E.B.: El fiduciario tiene derecho al reembolso de los gastos y a una retribución que puede ser fijada en el contrato. Si no ha sido convenida, la fijará el juez teniendo en consideración la índole de la encomienda y la importancia de los deberes a cumplir. (Artículo 8 de la ley 24.441)
¿Cuál es el régimen patrimonial de los bienes fideicometidos?
D.E.B.: Los bienes fideicometidos quedarán exentos de las acciones de los acreedores del fiduciario. Constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario y del fiduciante. (Artículos 14 y 15 de la ley 24.441)
¿Y respecto de los bienes del fiduciario?
D.E.B.: Los bienes del fiduciario no responderán por las obligaciones contraídas en la ejecución del fideicomiso. El fiduciario podrá disponer o gravar los bienes fideicometidos cuando lo requieran los fines del fideicomiso. (Artículos 16 y 17 de la ley 24.441)
¿Cuál es la legitimación activa que posee el fiduciario en materia de acciones?
D.E.B.: El fiduciario se halla legitimado para ejercer todas las acciones que correspondan para la defensa de los bienes fideicometidos, tanto contra terceros como contra el beneficiario. El juez podrá autorizar al fiduciante o al beneficiario a ejercer acciones en sustitución del fiduciario, cuando éste no lo hiciere sin motivo suficiente. (Artículo 18 de la ley 24.441)
(*) Daniel Enrique Butlow: Profesor titular honorario de arquitectura e ingeniería legal de las Universidades Nacionales de La Rioja y San Juan. Asesor legal consultor de la Federación Panamericana de Asociaciones de Arquitectos (FPAA), de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividad Inmobiliaria (C.A.P.H. y A.I.) y de ReporteInmobiliario.com
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